양도소득세 완전 정리
1세대 1주택부터 다주택 중과까지

양도일 기준 1세대가 국내에서 1주택만 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유했어야 합니다. 조정대상지역에 소재한 경우는 추가로 2년 이상 거주해야 비과세 적용됩니다. 12억 이하라면 양도세 전액 비과세, 12억 초과 부분만 과세 대상이 됩니다.

일반 주택은 보유기간 1년당 2%씩, 최대 15년 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택의 경우 보유기간 4% + 거주기간 4%로 최대 10년 80%까지 공제 가능합니다. 즉 1주택자가 10년 보유·10년 거주 시 양도차익의 80%를 공제받습니다.

조정대상지역 내 주택을 2주택자가 양도하면 일반 누진세율 + 20%p, 3주택 이상은 + 30%p가 가산됩니다. 일반 누진세율 최고가 45%이므로 다주택자는 최대 75%까지 부담할 수 있습니다. 또한 다주택자는 장기보유특별공제도 배제됩니다.

주택을 1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 1~2년 보유 시 60%의 단일 세율이 적용됩니다. 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상도 60%. 일시적 보유 후 양도는 부동산 투기 억제 목적으로 매우 무거운 세율이 부과되므로 주의 필요합니다.

취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(인테리어·증축·구조 개선)이 필요경비로 인정됩니다. 도배·장판 같은 수익적 지출은 불인정. 영수증·계약서 같은 증빙 보관이 필수입니다. 본 계산기는 단순화를 위해 필요경비를 자동 반영하지 않았으니, 실제 신고 시에는 영수증으로 추가 공제 가능합니다.

12억 초과분에 비례해서 과세 대상 양도차익이 줄어듭니다. 예) 양도가 18억, 양도차익 8억이면 과세 양도차익 = 8억 × (18억 - 12억) / 18억 = 약 2.67억. 여기에 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용하면 실제 세 부담이 크게 줄어듭니다.

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 예를 들어 3월 15일 양도 시 5월 31일까지 신고. 미신고 시 무신고 가산세(20%) + 지연이자가 부과됩니다. 홈택스에서 직접 신고 가능하지만, 1세대 1주택 비과세나 중과 적용 여부가 헷갈리면 세무사 상담 권장.